Hypotéka pro OSVČ: jak získat co nejvyšší částku jako podnikatel?

Stejný člověk. Stejné daňové přiznání. Stejné příjmy. Stejná úroková sazba.
‍

A jedna banka řekne jedenáct milionů. Druhá pět. U toho úplně stejného člověka.

Jak je to možné? Pokud jste OSVČ, nebo se jí teprve chystáte stát, je tohle přesně to, co potřebujete vědět dřív, než někam vůbec půjdete pro hypotéku.
‍

Protože u podnikatele nerozhoduje jenom to, kolik reálně vyděláváte. Rozhoduje hlavně to, jak konkrétní banka váš příjem podle své metodiky započítá. A to je u OSVČ úplně jiná liga než u zaměstnance. Zaměstnanec přinese potvrzení o příjmu z firmy a je hotovo. U vás začíná dobrodružství a výsledkem bývá rozdíl několika milionů korun.

Příběh z praxe: rozdíl 6 milionů u stejného člověka

Ať nejsme jen v teorii. Klient, IT specialista, OSVČ:

• Příjmy v daňovém přiznání: 1 800 000 Kč ročně (~150 000 Kč měsíčně)
• Uplatňuje: 60% výdajový paušál
• Banka A nabídla: až 11 000 000 Kč
• Banka B nabídla: 5 000 000 Kč

Stejný člověk, stejné příjmy, stejné registry. Rozdíl 6 milionů korun.
‍

A to je přesně ono. Nejde o to, kolik vyděláváte, jde o to, jak vám banka rozumí. Do první banky, co máte za rohem, byste jako podnikatel prostě chodit neměli. Můžete se tam zbytečně připravit o miliony.
‍

Teď si projdeme všechny tři způsoby, jak OSVČ může danit svoje příjmy, u každého si řekneme jeho úskalí a na konci vám ukážu možnost, jak jde příjem nedokládat vůbec.

1. Daňové přiznání a výdajový paušál

Nejběžnější varianta. Podáváte daňové přiznání a banka se dívá na vaše příjmy za uplynulý rok. A hned tady první past, některé banky chtějí přiznání rovnou za dva roky zpátky. Už jen v tomhle se banky liší.
‍

Vraťme se k našemu ajťákovi s 60% paušálem:

• Fakturované příjmy: 1 800 000 Kč (~150 000 Kč měsíčně)
• Výdajový paušál 60 % odečte: 1 080 000 Kč
• Daňový základ: 720 000 Kč ročně (~60 000 Kč měsíčně)

A teď to podstatné. Jsou banky, které vezmou přesně tenhle daňový základ jako váš příjem. Takže i když reálně fakturujete 150 000 Kč a vaše skutečné náklady jsou skoro nulové, banka s vámi počítá, jako byste bral 60 000 Kč. A to maximální hypotéku sráží brutálně dolů.
‍

Naštěstí existují i banky, které se na OSVČ umí podívat chytřeji a individuálně. U některých profesí totiž banka moc dobře ví, že reálné náklady prostě nejsou 60 %, i když je paušál nastavený takhle. Typicky:

• IT specialisté
• Lékaři
• Účetní
• Právníci
• Konzultanti

U těchto profesí bývají skutečné náklady někde kolem 20 %, někdy i méně. A taková banka pak řekne: „Vidíme paušál 60, ale víme, že takhle vysoké náklady reálně nemáte. Umíme vám uznat vyšší příjem." A přesně tohle jako klient chcete, aby vám banka uznala příjem co nejblíž realitě.
‍

Tohle se ale musí řešit s profíkem. Když se žádost špatně připraví, zvolí se nevhodná banka nebo se váš příjem špatně odprezentuje, dokážete si celý případ zbytečně pohřbít.

2. Obratová metoda

Druhý případ je zajímavý. Představte si, že máte za rok zase příjmy 1 800 000 Kč. Jenže tentokrát uplatňujete skutečné výdaje, ne paušál:

• Příjmy: 1 800 000 Kč
• Skutečné náklady: 1 200 000 Kč
• Zisk a daňový základ: nízký → nízké daně

A tady musím říct jednu věc na rovinu. U hypoték pro OSVČ obecně platí: čím vyšší zisk vykazujete a čím víc daní platíte, tím vyšší hypotéku dostanete. Spousta podnikatelů si v legální míře daně optimalizuje. jenže problém nastane přesně ve chvíli, kdy chcete zároveň optimalizovat daně a zároveň dosáhnout na co nejvyšší hypotéku. Tyhle dvě věci jdou často proti sobě. A to je ten věčný podnikatelský rozkrok.
‍

Dobrá zpráva: někdy se to skloubit dá. A právě tady pomáhá obratová metoda. Jsou banky, které se u určitých typů podnikání nedívají jen na konečný zisk, ale posuzují i samotný obrat. Banka vidí vysoké příjmy, stabilní obrat a podle charakteru podnikání řekne: „I když je účetní zisk nižší, tohle podnikání generuje stabilní příjmy. Umíme vám uznat víc."
‍

Pomáhá to hlavně OSVČ s velkými obraty, ale nižším daňovým základem, typicky těm, kdo nakupují materiál, zboží nebo služby a mají větší provozní náklady.

‍

Ale pozor. ne každá banka obratovku umí a ne u každého podnikání ji použije. Potřebujete vědět:

• Která banka ji akceptuje
• U jakých profesí
• Jaké dokumenty bude chtít doložit
• Jak celý případ nastavit

Protože když půjdete do banky, co kouká jen na konečný zisk, hypotéka vám vyjde výrazně nižší.

3. Paušální daň

Třetí případ má jeden zásadní háček. U paušální daně nepodáváte daňové přiznání a banka tím pádem nemá ten standardní papír, ze kterého by si vaše příjmy přečetla. Musí to ověřit jinak: přes výpisy z účtu.
‍

A tady se metodiky bank rozjíždějí každá jinam:

• Některá chce výpisy za poslední 3 měsíce
• Jiná za 6 měsíců
• A někdo klidně za 12 měsíců

Z těch výpisů si banka skládá obrázek, jaké máte reálné příjmy a jestli jsou pravidelné a dostatečné. A pozor, u paušální daně je zásadní, abyste ji platili včas a řádně. Banka se dívá, jestli je uhrazená a jestli tam nejsou problémy. Tady lidi zbytečně zakopávají.
‍

A teď ta nejdůležitější věc: výběr správné banky podle vašeho období:

• Poslední 3 měsíce byly slabší, ale celý rok vypadá dobře? → vyplatí se banka, co kouká na delší období
• Posledních pár měsíců jste letěli nahoru? → může dávat smysl banka, co posuzuje jen 3 nebo 6 měsíců

Takže u paušální daně nejde jen o to, že ji platíte. Jde o to, kolik měsíců výpisů banka chce, jestli hlídá pravidelnost (třeba jestli jste náhodou neměli měsíc s nulou), jestli chce doložit zaplacenou daň a hlavně jaké období je zrovna pro vás nejvýhodnější.

Na co si dát pozor u všech OSVČ

1) Přechod ze zaměstnání do podnikání

Z pohledu hypotéky jeden z nejsložitějších scénářů vůbec. Banky často chtějí, aby vaše živnost běžela minimálně 12 měsíců a pozor na přerušení, to vám může celou historii rozbít.
‍

Existují ale výjimky. Když jste třeba ajťák, dělal jste to samé v zaměstnání a pak přešel na volnou nohu pro podobného klienta nebo firmu, některé banky to umí posoudit individuálně. Když je jasná návaznost mezi tím, co jste dělal dřív a co děláte teď, dá se hypotéka řešit i dřív. Ale znovu. musíte vědět, která banka to umí.

2) Připravujte se 2 až 3 roky dopředu

Některá banka po vás bude chtít přiznání za dva roky zpátky. A klidně se stane, že jeden rok vypadá skvěle a ten druhý vás úplně zradí, kvůli nižšímu zisku, vyšším nákladům, optimalizaci nebo jednorázovému propadu příjmů.

Proto se vyplatí dopředu řešit:

• Jestli sáhnout po paušálu, nebo skutečných nákladech
• Která banka vám bude sedět
• Jak si nastavit vykazování zisku

Kdo tohle podcení, doplácí na to penězi. Opravdu nechcete zjistit až ve chvíli žádosti, že jste si to před rokem sami zavřeli.

3) Jak nedokládat příjmy vůbec

A teď ta možnost, kterou jsem slíbil. Existuje cesta, jak se dokládání příjmů vyhnout:

• Založte si účet ve správné bance (napište mi, která to je, rád vám odpovím)
• Začněte přes něj protáčet svoje příjmy a výdaje
• Po 6 měsících vám banka může předschválit úvěrový limit — bez daňového přiznání a hromady dalších papírů

Pro podnikatele je to občas úplně ideální cesta. A i kdyby to nebyla ta hlavní varianta, je to skvělý plán B, kdyby hypotéka jinde nevyšla.

Co si z toho odnést

Vraťme se na začátek. Pamatujete na toho ajťáka? Stejný člověk, stejné přiznání — a rozdíl mezi 11 a 5 miliony. To nebyla náhoda. To byl rozdíl v tom, jak jednotlivé banky počítají.
‍

U podnikatele totiž nerozhoduje jenom výše příjmu. Rozhoduje:

• Jak dlouho podnikáte
• Jak vykazujete zisky
• Jakou metodiku konkrétní banka používá — jestli kouká na zisk, obrat nebo výpisy z účtu
• Jak dobře je celý případ připravený
  ‍

A jestli si z tohohle čtení máte odnést jednu jedinou věc, ať je to tahle: nejde jen o to, kolik vyděláváte, ale jak vám banka rozumí.
‍

Napište mi email na finance@rybakov.cz nebo mě kontaktujte na rybakov.cz/#kontakt první konzultace je zdarma a projdeme, která banka bude pro vaše podnikání sedět nejlíp.

‍