Hypotéka zamítnuta: 5 důvodů, které banka neřekne a jak se jim vyhnout

Našli jste byt na Vinohradech. Vlastní parkování, kavárny za rohem, kousek od Riegrových sadů. Složíte rezervační poplatek 200 tisíc korun a začnete řešit hypotéku. A pak vám zavolá bankéř a oznámí, že hypotéka zamítnutá.

Přišli jste o byt, o 200 tisíc i o ten sen. A to nejhorší, celému tomu šlo předejít.

Past první: příjem

Nejde o to, jestli vyděláváte hodně. Jde o to, jak váš příjem vidí banka.

Berete 100 tisíc měsíčně, otevřete kalkulačku a vyjde vám hypotéka na deset milionů. Jenže na účet vám chodí jen 80 tisíc, protože část je v bonusech. Banka bonusy neuzná celé a najednou máte nárok jen na 8 milionů. Rozdíl je 2 miliony korun. A to je přesně ten rozdíl mezi bytem, který chcete, a bytem, který si můžete dovolit.

U OSVČ je to ještě horší. Fakturujete 100 tisíc, uplatňujete 60% paušál, na papíře máte 40 tisíc. Banka se dívá právě na tohle číslo. Výsledek: maximální hypotéka kolem 4 milionů, za které v Praze nekoupíte nic.

Past druhá: odhad nemovitosti

Kupujete za 10 milionů, máte milion vlastních peněz, chcete 9 milionů hypotéku. Dává to smysl. Jenže banka si nechá zpracovat vlastní odhad a ten vyjde třeba jen na 9 800 000. Banka půjčí 90 % z této částky, tedy 8 820 000. Najednou vám chybí skoro 200 tisíc a běží lhůty.

Řešení existuje, jako druhá nemovitost do zástavy, typicky od rodičů, kterou po pár letech vyvážete. Ale musíte to vědět dopředu.

Past třetí: závazky

Říkáte, že žádné úvěry nemáte. A pak zjistíme, že máte kreditní kartu nebo kontokorent s limitem 50 tisíc, který vůbec nepoužíváte. Pro banku je to dluh. A snižuje vám bonitu, klidně o půl milionu na výsledné hypotéce.

Řešení je jednoduché: tyhle věci před schválením zrušte. Pokud nevíte jestli je rušit musíte, zavolejte zkušenému konzultantovi a hned vám to řekne.

Past čtvrtá: prodávající

Tohle většinu lidí ani nenapadne. Banka neposuzuje jen vás, ale i to, komu peníze posílá. Pokud se jí na druhé straně něco nezdá, může to být firma jako prodávající, zahraniční vlastník nebo složitá vlastnická struktura, tak transakci odmítne. Vy máte příjem, zálohu, byt sedí. A hypotéku stejně nedostanete.
‍
Zažil jsem případ, kdy měl klient vše v pořádku: bonitu, zálohu i stabilní příjem. Prodávající byla firma s komplikovanou strukturou. Banka obchod odmítla. Klient přišel o rezervaci i o čas. Proto zjistěte, kdo nemovitost vlastní, ještě před tím, než zaplatíte rezervační poplatek.

Past pátá: rezervační poplatek

Ta bolí nejvíc a je to přesně to, co se stalo člověku z úvodu. Zaplatíte 200 tisíc, podepíšete smlouvu a berete to jako formalitu. Jenže pokud hypotéka nevyjde, o peníze můžete přijít.

Vždy trvejte na jedné podmínce: ve smlouvě musí stát, že pokud hypotéka nebude schválena, rezervační poplatek se vrací. Když na to protistrana nechce přistoupit, máte celé riziko na své straně.

Dvě skupiny lidí

V praxi vidím dvě skupiny. První řeší hypotéku chvíli před tím, než najde nemovitost a jede metodou pokus omyl. Druhá se připravuje klidně roky dopředu, ví na co dosáhne a kde má slabá místa.

Banka vám tyhle pasti neřekne. Není to v jejím zájmu. Je to ve vašem.

‍Napište mi email na finance@rybakov.cz nebo mě kontaktujte na rybakov.cz/#kontakt — první konzultace je zdarma a projdeme váš případ dřív, než přijdete o rezervační poplatek.

‍