Kupovat byt teď, nebo počkat? Kolik stojí rok čekání v konkrétních číslech

Nedávno u mě seděl člověk, který chtěl hypotéku na 5 milionů. Bral 40 000 Kč čistého, žil sám. Splátka by mu vyšla asi na 25 000 měsíčně. A řekl mi: „Pane Rybakove, já už teď platím nájem 25 000. Tak proč bych nemohl platit stejnou hypotéku?"
‍

A já jsem mu řekl, že to nemá dělat.
‍

Přitom jsem ten, kdo lidem hypotéky sjednává a má z toho provizi. Já z toho žiju. A seděl jsem tam půl hodiny a vysvětloval člověku, který hypotéku chtěl, proč ji brát nemá. K jeho číslům se vrátíme na konci, jsou docela drsná.

‍

Ale nejdřív si musíme odpovědět na otázku, kterou dnes řeší skoro každý: kupovat teď, nebo počkat na příští rok? A odpovím vám na ni, i když asi ne tak, jak čekáte. Protože ta otázka vůbec není, jestli koupit v roce 2026 nebo 2027. Otázka je, jestli máte kupovat zrovna vy.

Co se stalo za poslední rok s nemovitostmi

Nejdřív se podívejme, co se reálně stalo na trhu, protože kolem toho je hodně mlhy:

• Ceny bytů v Praze loni podle statistického úřadu vyrostly o 10,6 %
• Letos nabídkové ceny rostou kolem 8 až 9 % ročně
• Novostavby jsou dnes na 182 000 Kč za metr

A tady se na chvilku zastavím. Když se bavíme o 180 000 za metr v Praze, to jsou ceny z inzerátů. Ne z podepsaných smluv. Reálně zaplacené ceny v katastru jsou výrazně nižší  statistický úřad měl za loňský rok průměr 131 500 Kč za metr.
‍

Takže to, co vidíte na Sreality, není cena. To je přání prodávajícího. A přesně v tomhle prostoru se vyjednává.
‍

Teď ta druhá strana: úroky:

• Na začátku roku jste běžně dostali hypotéku kolem 4,5 %
• Dnes se bavíme o 5,1 až 5,2 %
• Dostat se pod 5 % je momentálně spíš výjimka než standard

Srovnejte si to: za posledních pár měsíců zdražil byt a zdražily i peníze na ten byt. Obojí naráz.
‍

A tady většina lidí udělá chybu v myšlení. Řeknou si: tak počkám, až sazby spadnou. Jenže ono to takhle nefunguje. Nabídka bytů se nezvyšuje, povolování staveb je pomalé a stavební náklady taky nikam neklesají. Takže i kdyby sazby za rok klesly, cena bytu vám mezitím uteče. A vy budete kupovat dražší nemovitost.
‍

Čekání není zadarmo. A teď vám to spočítám.

Cena čekání v konkrétních číslech

Vezmeme obyčejný příklad — byt za 10 milionů v Praze, hypotéka 9 milionů, 30 let. A budu záměrně opatrný: nebudu tvrdit, že sazby vyrostou, i když to tak dnes vypadá. V tomhle výpočtu zůstane sazba úplně stejná. Jediné, co se změní, je cena bytu.

Varianta A — kupuji dnes:

• Cena bytu: 10 000 000 Kč
• Hypotéka: 9 000 000 Kč při 5,2 %
• Měsíční splátka: 49 420 Kč

Varianta B — počkám rok (byt zdraží o 6 %):

• Cena bytu: 10 600 000 Kč
• Hypotéka: 9 540 000 Kč při stejných 5,2 %
• Měsíční splátka: 52 385 Kč
• Navíc musíte přinést o 60 000 Kč víc vlastních zdrojů

A když to sečteme za celou dobu splácení:

• Kupuji dnes: 17 800 000 Kč
• Kupuji za rok: 18 900 000 Kč
• Rok čekání stojí: 1 067 000 Kč

A to, znovu opakuji, při naprosto stejné sazbě. Za jeden rok. Milion.

A co nájem? Tady vám řeknu něco nečekaného

Mohl bych vám teď říct, že nájem jsou vyhozené peníze a hypotéka je investice. To se běžně říká. Jenže to není pravda a ukážu vám proč.
‍

Nejdřív jedna věc, bez které to nejde spočítat. Ta splátka 49 420 Kč se skládá ze dvou úplně různých věcí:

• Úrok — cena za peníze půjčené od banky, ty jdou pryč
• Jistina — peníze, které přesouváte z jedné svojí kapsy do druhé

A tady je ta chyba, kterou dělá skoro každý: když porovnáváte nájem a hypotéku, musíte porovnávat nájem proti úroku. Ne proti splátce.
‍

Pojďme na čísla. Bydlíte v nájmu v bytě za 10 milionů:

• Nájemník: ~29 000 Kč měsíčně, tedy 348 000 Kč ročně a dělá bohatším majitele bytu
• Majitel: splátka 593 000 Kč ročně, ale z toho je v prvním roce 465 000 Kč úrok a jen 128 000 Kč jistina

Takže v prvním roce: nájemník 348 000 Kč, majitel 465 000 Kč na úroku. Ten, kdo koupil, vyhodí z okna o 153 000 Kč víc než nájemník.
‍

V čase se to ale otáčí. Zhruba ve 13. roce splácení bude úrok už jen 350 000 Kč ročně, ale nájmy mezitím pravděpodobně vyrostou.
‍

Co si z toho odnést: pokud se nájemné rovná výši úroku, který byste platili na hypotéce, dává smysl do hypotéky jít.

Kdy nemovitost NEkupovat

Teď si projdeme situace, kdy byt kupovat nemáte. Ani letos, ani příští rok.

1. Splátka by vám vzala víc než 35 % čistého příjmu

Tohle je moje osobní hranice a držím se jí. Splátka 49 000 Kč na devítimilionovou hypotéku znamená, že potřebujete asi 140 000 Kč čistého měsíčně jako domácnost.

2. Nespočítali jste si, co bude po fixaci

Dnes podepisujete sazbu 5,1 %. Ale za 3 až 5 let fixace skončí a nikdo vám nezaručí, na čem budete. Zkuste si to spočítat na 6,5 %:

• Dnešní splátka při 5,1 %: 49 000 Kč
• Splátka při refixaci na 6,5 %: 56 900 Kč
• Rozdíl: 8 000 Kč měsíčně

Správná sazba pro váš výpočet není ta, kterou jste dostali. Je to ta, kterou můžete dostat za 5 let. Pokud vás ta vyšší položí, nekupujete nemovitost — kupujete si závazek, který neunesete.

3. Nejste si jistí v práci nebo příjmech

Hlavně pokud jste OSVČ. Banka se dívá na příjmy dva roky dozadu — vy se musíte dívat dva roky dopředu. Pokud vám obrat kolísá nebo cítíte, že váš segment ochlazuje, tohle není okamžik na 30letý závazek.

4. Nejste si jistí ve vztahu

Někdy mi lidé řeknou, že s partnerkou to sice není ideální, ale byt by je tak nějak spojil. Hypotéka není dobré lepidlo vztahu. Když se rozejdete, buď jeden druhého vyplácí (nový úvěr), nebo se nemovitost prodává. A při prodeji:

• Transakční náklady: 4 až 5 %
• Případně daň z výnosu, pokud jste nemovitost drželi do 10 let
• U bytu za 10 milionů je cena té chyby minimálně půl milionu

5. Po podpisu vám nezůstane rezerva

Pokud vám akontace vezme všechno do poslední koruny, nekoupili jste si byt. Koupili jste si riziko. Po podpisu vám musí zůstat minimálně 6 měsíců výdajů. Bez toho stačí jedna nemoc, jeden výpadek příjmu a jste v problému.

Realita dnešního trhu

Situace je dnes bohužel taková, že dost lidí si v Praze prostě byt nekoupí. A jsou dvě cesty, kterými to lidé řeší:

• Odejít za Prahu — jenže i to má háček. Praha růst zpomalila na necelých 9 % ročně, ale regiony a okolí Prahy jedou na 17,7 %, tedy dvojnásobným tempem. Plus připočtěte náklady na dojíždění
• Koupit ve dvou — často opravdu rozumné řešení, když oba vyděláváte nadprůměrně

A rozdíl mezi jedním a dvěma příjmy je zásadní:

• Dva příjmy po 100 000 Kč proti splátce 48 000 Kč = 24 % společného příjmu → komfort
• Jeden příjem 100 000 Kč proti stejné splátce = 49 % → na hraně

Vraťme se ke klientovi z úvodu

A teď ta čísla, co jsem slíbil na začátku:

• Čistý příjem: 40 000 Kč měsíčně
• Požadovaná splátka: 25 000 Kč = 62 % jeho čistého příjmu
• Podle pravidla 35 % mu bylo dostupných maximálně 14 000 Kč měsíčně, tedy hypotéka kolem 2,5 milionu — ne 5 milionů

A teď to nejhorší. Ta samá hypotéka na 5 milionů by dnes při 5,1 % nebyla 25 000 Kč, ale 27 100 Kč. A při refixaci za 5 let na 6,5 % by to bylo 31 600 Kč, tedy 79 % jeho příjmu. To je brutálně rizikové a do toho bych nešel.

‍

Jeho reálné možnosti jsou tři: vydělávat víc, najít spolužadatele, nebo bohužel přijmout, že na vlastní bydlení zatím nemá.

Shrnutí

Čekání na lepší časy má cenu a ta cena je mezi 1 a 2,2 miliony za rok. Kdo dnes může kupovat, ať neodkládá, protože na tomhle trhu se odkládáním nikdy nic nezlevnilo.
‍

Ale zároveň — byt kupovat nemáte, pokud:

• Splátka by vám vzala víc než 35 % příjmu
• Refixace na 6,5 % by vás položila
• Nejste si jistí v příjmu nebo ve vztahu
• Po podpisu vám nezůstane rezerva na 6 měsíců

V takovém případě vám ten byt neuteče. Uteče vám klid. A to je horší.
‍

Protože ta otázka opravdu není, jestli koupit v roce 2026 nebo 2027. Otázka je, jestli máte kupovat vy. A na to se dá odpovědět jen jedním způsobem sednout si a spočítat to.
‍

Napište mi email na finance@rybakov.cz nebo mě kontaktujte na rybakov.cz/#kontakt. A může se stát, že vám řeknu to samé, co tomu klientovi z úvodu, nekupujte. Anebo naopak vás ujistím, že koupě vlastního bydlení ve vaší situaci dává smysl.

‍