Nájem, nebo hypotéka? Proč rozhodnutí za 6 milionů nejde udělat podle jednoho čísla
Vyděláváte jako domácnost přes 150 tisíc KČ měsíčně, bydlíte v novostavbě 3+kk v Praze nebo Brně a platíte 35 tisíc KČ nájmu. A pak je tu soused, který si koupil podobný byt, splácí hypotéku 67 tisíc KČ měsíčně a s úsměvem vám tvrdí, že dělá nejlepší investici svého života. Možná má pravdu. A možná taky ne.
Za třicet let může být mezi vámi a tím sousedem rozdíl přes šest milionů korun v majetku. Otázka je, na čí straně. A odpověď zdaleka není tak jednoznačná, jak to na první pohled vypadá.
Hned na začátku zmíním jednu důležitou věc, bavíme se čistě o nájmu versus hypotéce. Energie a poplatky neřešíme, ty platíte tak jako tak. Porovnáváme tedy 35 tisíc nájmu proti zhruba 67 tisícům KČ splátky.
Co se skrývá za splátkou 67 tisíc
Pojďme si rozebrat čísla za tou hypotékou. Řekněme, že chcete byt za 15 milionů:
- Vlastní zdroje: 1 500 000 Kč (10 % z ceny)
- Vybavení bytu: 300 000 Kč
- Celkem z vlastní kapsy: 1 800 000 Kč
- Výše hypotéky: ~13 200 000 Kč
- Měsíční splátka při úroku 4,6 %: ~67 000 Kč
Rozdíl mezi nájmem a splátkou je tedy zhruba 32 tisíc měsíčně. A tady je celé jádro toho rozhodnutí, ne jestli kupovat, nebo ne, ale co s tím rozdílem uděláte. Pokud zůstanete v nájmu, měli byste těch 32 tisíc každý měsíc investovat. Protože v důchodu málokdo chce bydlet v nájmu a spoléhat na státní důchod. A přesně na tomhle předpokladu stojí celé srovnání.
Tvrdá čísla po třiceti letech
Teď se podívejme na tvrdá čísla po třiceti letech simulace:
- Finální majetek při koupi: ~40 500 000 Kč
- Finální majetek při nájmu + investování rozdílu: ~34 400 000 Kč
- Rozdíl v mediánu: +6 168 000 Kč ve prospěch koupě
- Koupě vychází lépe v: 58 % simulovaných scénářů
Takže ano, koupě vychází líp. Ale jen mírně a rozhodně ne vždycky. A přesně tady podle mě dělá většina lidí chybu, vezmou tohle jedno číslo a podle něj se rozhodnou. Jenže realita je o dost složitější a samotná čísla vám celý příběh neřeknou.
Jistota versus volnost
Začněme hypotékou. Její největší devíza je jistota. Nikdo vás nevystěhuje, byt si upravíte podle sebe a hlavně víte, že v důchodu nebudete řešit, z čeho zaplatit nájem. To je extrémně silný argument, neberu ho na lehkou váhu. Cena za tu jistotu je ale 67 tisíc měsíčně, tedy skoro polovina vašeho příjmu. To znamená tlak na cashflow, menší flexibilitu a velkou část majetku zabetonovanou v jedné nemovitosti.
U nájmu je to přesně naopak. Máte flexibilitu, nižší měsíční náklad a volné peníze v ruce. Co vám ale chybí, je jistota a hlavně celý ten model stojí a padá na jedné jediné věci. Že těch 32 tisíc měsíčně opravdu budete investovat. Když to neuděláte, model nefunguje a nájem se mění v čistou ztrátu.
A co na to praxe? Většina lidí ten rozdíl mezi nájmem a hypotékou neinvestuje. Postupně si zvyšují životní standard a po deseti letech nemají nic. Přesně tady vzniká ten nepříjemný pocit „vydělávám hodně, a přitom se pořád někam ženu".
Pozor na to, na čem ta čísla stojí
Ještě jedna věc, na kterou je potřeba myslet. Všechna ta čísla stojí na předpokladech. Počítám s růstem ceny nemovitosti kolem 4 % ročně a s průměrným výnosem investic okolo 7 %. Stačí, aby se tyhle dva předpoklady posunuly, a výsledek se může otočit. A není to jen teorie — právě proto, i když medián vychází ve prospěch koupě, zůstává tu pořád 42 % scénářů, ve kterých dopadne líp nájem.
Správná otázka nezní „co je lepší"
Z toho všeho plyne jedna věc. Správná otázka nezní „co je obecně lepší, nájem, nebo hypotéka". Ta správná otázka je: co dává smysl konkrétně ve vaší situaci.
Hypotéka dává smysl, pokud chcete stabilitu, plánujete v bytě zůstat dlouhodobě a tu splátku utáhnete bez stresu. Nájem dává smysl, pokud potřebujete flexibilitu nebo je rozdíl v cashflow opravdu velký, jako v tomhle případě. Ale, a to zdůrazňuju potřetí, jen za podmínky, že ten rozdíl skutečně investujete.
Třetí cesta, o které se moc nemluví
A teď poslední věc, kterou vám většina poradců neřekne. Nejlepší řešení často není ani jedno z těch dvou. Často dává největší smysl kombinace. Třeba zůstat pár let v nájmu, v klidu naakumulovat prostředky a koupit byt ve chvíli, kdy máte větší rezervu a menší tlak na to, že musíte hned utáhnout obrovskou splátku.
Protože cílem by nikdy nemělo být mít vlastní bydlení za každou cenu. Cílem je vědět, kolik na tom reálně vyděláte, jak to celé optimalizovat a hlavně mít svoje finance pod kontrolou.
Pokud zrovna stojíte před rozhodnutím, jestli koupit nebo zůstat v nájmu, nechte si to spočítat na vlastních číslech, ne na těch modelových.
Napište mi email na finance@rybakov.cz nebo mě kontaktujte na rybakov.cz/#kontakt, pošlu vám kalkulačku zdarma a projdeme, co dává smysl konkrétně ve vaší situaci. Ať už se rozhodnete jakkoliv, hlavně ať to je rozhodnutí postavené na číslech, a ne na tom, co tvrdí soused.
